Busque um endereço ou a para ver o que o permite no lote, as restrições ambientais e quanto pedem por terrenos parecidos.
Novas alterações de microzoneamento suspensas pelo TCE/SC (maio/2026) e dois artigos do Decreto 27.952/2025 suspensos por liminar do TJSC (julho/2026). Quatro ADIs do Ministério Público questionam intervenções em APP e o aumento do potencial construtivo. Entenda o status legal
O mapa abre na foto atual da cidade, sem camadas: aproxime ou busque um endereço e clique no lote para abrir a ficha. Na escala de lote a foto troca para a ortofoto de 2016, e afastando volta para a atual; a base escolhida no botão do mapa fica até você trocar. Em “Camadas do mapa”, ao lado, dá para ligar zoneamento, APP, unidades de conservação, risco (PMRR), outras proteções e vegetação; com alguma delas ligada, clicar fora de um lote mostra o que incide no ponto. O zoneamento vem colorido pela intensidade de construção:
São duas fotos, e a diferença entre elas importa. A ortofoto de 2016 é da própria Prefeitura e foi a base sobre a qual o cadastro foi desenhado, então é nela que a divisa cai em cima do muro. A foto atual mostra obra recente, mas é um mosaico de satélite que não bate com o cadastro: comparando as duas por correlação de imagem em 11 pontos da cidade, a diferença tem mediana de 4,2 m e chega a 7 m na Costeira, o que num lote de 12 m de testada desloca a divisa em um terço da frente.
Adensável · 103 km²
Construção moderada · 52 km²
Proteção / verde · 258 km²
Camadas oficiais de UC e APP do GeoPortal PMF (abre em nova aba), auditadas em 31/05/2026. GeoPortal PMF: Áreas de risco (PMRR): Plano Municipal de Redução de Riscos; setores de risco geotécnico e hidrológico mapeados (Min. das Cidades). GeoPortal PMF: Cobertura vegetal: Mapeamento de fitofisionomias da PMF; Mata Atlântica e ecossistemas associados (Lei 11.428/2006).
Dados na escala municipal do GeoPortal PMF. Esta versão cobre APP de curso d'água, nascente, manguezal, restinga (inclusive em formação), duna, encosta/declividade (carta oficial ≥ 46,6%) e área úmida (banhado), além de outras áreas protegidas (costão, PMMA, tombamento) e dos setores de risco do PMRR. APP de topo de morro (art. 4, IX) ainda não está incluída: o GeoPortal só disponibiliza um morro-piloto, não a delimitação municipal. A consulta indica sobreposição aproximada e não substitui levantamento topográfico em campo, laudo técnico nem consulta oficial ao órgão licenciador (IMA/SC, FLORAM, IBAMA).
Lei 9.985/2000: SNUC (abre em nova aba)Lei 12.651/2012: Código Florestal (abre em nova aba)
Só com autorização da FLORAM, dentro do terreno ou na calçada.
Conferido em 30/09/2026 nas páginas oficiais: Autorização para corte de árvores (portal da Prefeitura) (abre em nova aba); Autorização para poda de árvores (Prefeitura) (abre em nova aba); Supressão de vegetação nativa (portal da Prefeitura) (abre em nova aba).
Cada área colorida é uma camada protegida em zona onde o plano permite construir. Clique para ver o conflito e a base legal.
Em cada camada: quanto a mancha urbana de 2025 já ocupa e quanto cai em zona onde o plano permite construir (Adensável + Moderada).
APP (preservação permanente)
O zoneamento permite construir sobre quase 3× mais APP do que a mancha já ocupa.
Manguezal
Pouco mangue está sob a cidade hoje, mas o plano libera construção sobre muito mais, e aterrar mangue é crime federal.
Mata Atlântica (floresta ombrófila)
A floresta está, em boa parte, fora da cidade, mas o plano abre espaço para quase o triplo do que já foi ocupado.
Risco: movimento de massa (PMRR)
Cerca de metade do risco de deslizamento mapeado já está sob a cidade, e o plano permite adensar sobre praticamente toda essa parcela.
Risco: hidrológico / enxurrada (PMRR)
Pouco risco de enxurrada/inundação está ocupado hoje, mas o plano libera construir sobre o triplo dele: adensamento incentivado sobre área de enxurrada.
Unidades de Conservação
Ponto forte do plano: as UCs ficam quase inteiramente fora das zonas de construção.
Áreas inundáveis
O plano libera construir sobre o triplo da área inundável que a cidade já ocupa: adensamento sobre terreno que alaga.
Dois recortes só de proteção
9 km²
de cidade já construída sobre zonas de proteção / verde (10% da mancha).
45,4 km²
de Mata Atlântica fora de unidade de conservação (27% do total): segue protegida pela Lei 11.428/2006, mas sem a gestão de uma UC.
“Permitido pelo plano” é o que o zoneamento libera, não o que será construído: APP, mangue e dunas seguem protegidos por lei federal independentemente do zoneamento, e qualquer obra depende de licenciamento.
Resumo técnico
Os números saem de um cálculo aberto (geopandas) sobre as camadas oficiais acima, não de estimativa manual. Dá para reproduzir.
Mancha urbana 2025 (GHSL), zoneamento (LC 739/2023), APP, manguezal, unidades de conservação, setores de risco do PMRR e cobertura vegetal (GeoPortal PMF / GHSL).
Reprojeção para UTM 22S (SIRGAS 2000), correção e união de geometrias e interseção de área entre as camadas, com geopandas. “Permitido” = zonas Adensável + Moderada (o que o plano libera construir).
A mancha urbana é GHSL (~100 m, satélite): o lado “já ocupado” tem escala grosseira. O lado “permitido” (camada × zoneamento) é vetorial fino. Área mapeada não é veredito de ocupação irregular.
Cada cor é a mancha urbana de uma década medida por satélite, de 1975 (roxo) a 2025 (amarelo).
Crescimento 1975 a 2025
+100%
de 42,9 para 85,8 km² (GHSL/JRC, satélite)
Período de maior expansão
1985–1995
+13 km², a fase que mais cresceu
Ritmo recente (2015–2025)
+4km²
a expansão desacelerou na última década
Área com ao menos 15% de superfície construída na célula de 100 m.
Resumo técnico
Os recortes saem de rotinas versionadas sobre os arquivos oficiais do GHSL, não de estimativa manual.
GHSL GHS-BUILT-S R2023A (superfície construída por satélite, 100 m), da Comissão Europeia/JRC, em várias épocas (1975 a 2025).
Recorte ao limite de Florianópolis. A mancha urbana de cada ano e a série são a área com ≥15% de superfície construída na célula de 100 m; o contorno do mapa é suavizado para leitura.
GHSL tem resolução de 100 m: é um retrato de escala municipal, não cadastro de lote.
Célula a célula, o satélite (Microsoft, ~2026) vê cerca de 45% mais área construída que o cadastro municipal, porque mede o telhado e não o lote. Por bairro a cobertura do cadastro não é uniforme: de ~22% (Santa Mônica) a ~101% (Itaguaçu), mediana de ~73% entre 56 bairros.
O satélite vê construído
26,2km²
área de telhados detectada na ilha (Microsoft, satélite)
O cadastro registra
18,1km²
mesma área, pelo cad_edificacao da Prefeitura
Cobertura do cadastro
69%
da área que o satélite vê (total da cidade); por bairro varia de ~22% a ~101%
Resumo técnico
A extração das edificações a partir da imagem de satélite é da Microsoft; a comparação por célula com o cadastro municipal é minha, por uma rotina versionada. As duas fontes e o arquivo do resultado estão em “Dados de cada mapa”, no fim da página.
Microsoft Building Footprints (telhados extraídos de imagem de satélite, ~2026) e o cad_edificacao do GeoPortal da Prefeitura.
Cruzar prédio a prédio vira ruído (telhado de satélite e lote de cadastro não alinham 1:1), então comparei por célula de 100 m a área construída de cada base. O mapa sobrepõe as duas: satélite por baixo, cadastro por cima.
Não mede construção fora do registro. No total da cidade o satélite vê ~45% mais área porque mede o telhado e não o lote. A cobertura do cadastro não é uniforme entre bairros: varia de ~22% a ~101% (mediana ~73%, meio dos bairros entre 61% e 81%). Serve para comparar duas formas de medir o construído, não para contar imóveis irregulares.
Solução de esgoto declarada no Censo 2022 (IBGE), com cada setor pintado pela solução da maioria dos domicílios.
Domicílios na rede coletora
52%
219.743 domicílios no município
Em solução individual
44%
fossa séptica/filtro · 3% em solução inadequada
Em áreas que alagam, fora da rede
69%
dos 24.784 domicílios em área inundável
O Censo registra o tipo declarado, não a qualidade da execução. Fossa séptica com filtro e sumidouro bem feitos são solução válida, mas em solo arenoso e lençol freático alto, comuns no sul e leste da ilha, o desempenho é incerto e pode pressionar a água que chega às praias.
Esgoto na rua, na drenagem da chuva ou num rio se denuncia à Prefeitura; vazamento da rede é com a CASAN.
Conferido em 30/09/2026 nas páginas oficiais: Denúncia de esgoto (portal da Prefeitura) (abre em nova aba); CASAN, fale conosco (abre em nova aba); Floripa Se Liga na Rede (abre em nova aba).
Camadas oficiais conferidas contra o GeoPortal em 31/05/2026, com nome técnico e download.
O contorno, a área e o valor venal do lote (base do IPTU) vêm ao vivo do cadastro da Prefeitura (Planta Genérica de Valores 2023), e os índices da zona, do zoneamento vigente. As restrições em % do lote são pré-calculadas cruzando os 120 mil lotes com as camadas abaixo em precisão cheia, em metros (SIRGAS 2000 / UTM 22S).
O mapa oficial que diz, para cada terreno, o que pode ser construído e em que intensidade.
Por que importa
É a regra que decide se um lugar vira prédio, casa, comércio ou área protegida: molda o bairro inteiro.
Base do mapa principal, o zoneamento do Plano Diretor com as camadas de proteção, risco e cobertura sobrepostas.
O mapa oficial que diz, para cada terreno, o que pode ser construído e em que intensidade.
Por que importa
É a regra que decide se um lugar vira prédio, casa, comércio ou área protegida: molda o bairro inteiro.
APP de curso d'água: as faixas nas margens de rios e córregos que o Código Florestal manda preservar.
Por que importa
Ocupar essas faixas piora enchentes e contamina a água; por isso a construção é restrita.
Os pontos onde a água brota e dá origem aos rios e córregos.
Por que importa
São protegidas por lei; ocupação próxima pode secar ou contaminar a fonte da água.
Ecossistema de transição entre rio e mar, berçário de peixes, caranguejos e aves.
Por que importa
Filtra poluição e segura a costa; aterrar ou poluir mangue é crime ambiental.
A vegetação que cresce sobre a areia perto do mar, fixando o solo costeiro.
Por que importa
Segura as dunas e a praia no lugar; ocupar a restinga acelera a erosão da costa.
Os campos de areia que protegem a costa, entre a praia e o continente.
Por que importa
Defendem a cidade do avanço do mar e da areia; são frágeis e protegidas por lei.
O mapa de quão íngreme é cada pedaço do terreno.
Por que importa
Terreno muito inclinado limita a construção e aumenta o risco geotécnico.
O mapa do que ainda tem cobertura vegetal: matas, capoeiras e remanescentes.
Por que importa
Mostra onde o verde resiste e onde o avanço urbano fragmenta a natureza.
Unidades de Conservação: áreas com proteção legal, como parques e reservas.
Por que importa
As de proteção integral, como parques e reservas biológicas, não admitem ocupação; as de uso sustentável, como as APAs, admitem com regras.
Áreas que o Plano da Mata Atlântica (PMMA 2020) marca como prioridade de proteção e recuperação.
Por que importa
Indica onde conservar a floresta deveria pesar mais que a expansão urbana.
Locais de risco (deslizamento, enchente) levantados no Plano Municipal de Redução de Riscos de 2014.
Por que importa
Aponta onde já se sabia do perigo: referência para comparar com o crescimento da cidade.
Terrenos com histórico ou tendência de inundação mapeados pela Prefeitura.
Por que importa
Mostra onde construir exige drenagem e cota de piso reforçadas, e onde o risco já é conhecido.
Inclui ainda costão rochoso, banhado (área úmida), restinga em formação e áreas naturais tombadas (também do GeoPortal, WFS) e a mancha urbana de 2025 (GHSL) como base opcional.
Interseção das camadas de proteção e risco acima com as zonas onde o plano permite construir (Adensável + Moderada) e com a mancha urbana de 2025. Cálculo por rotina versionada (geopandas) sobre as camadas oficiais acima.
Extensão urbanizada medida por satélite, a cada década de 1975 a 2025.
GHSL GHS-BUILT-S (JRC / Comissão Europeia) (abre em nova aba): superfície construída por satélite (100 m), recortada para Florianópolis por rotina própria.
Esgotamento sanitário por bairro (ou setor), do Censo 2022 do IBGE, com as áreas inundáveis sobrepostas.
Terrenos com histórico ou tendência de inundação mapeados pela Prefeitura.
Por que importa
Mostra onde construir exige drenagem e cota de piso reforçadas, e onde o risco já é conhecido.
gvw_bairros): agregação dos setores por bairro, por rotina própria.Área construída que o satélite enxerga (Microsoft) × a que o cadastro municipal registra, por célula de 100 m.
Resultado próprio: as duas bases por célula de 100 m, em GeoJSON, por rotina própria.
Em flagrante, a Polícia Militar Ambiental pelo 190; fora do flagrante, a Ouvidoria da Prefeitura.
Conferido em 30/09/2026 nas páginas oficiais: Canal de denúncias ambientais do IMA (abre em nova aba); Ouvidoria da Prefeitura (abre em nova aba).